La loi Climat et Résilience, effective depuis le 1er janvier 2023, impose désormais le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour toutes les copropriétés âgées de plus de 15 ans.
Le PPT, rédigé par un expert (bureau d’études, expert immobilier, etc.), est un plan sur 10 ans pour organiser les travaux dans les espaces partagés. Il vise à préserver le bâtiment, assurer la sécurité des résidents et améliorer l’efficacité énergétique. Ce document est élaboré par le syndicat de copropriété. Voici les détails essentiels.
Définition du plan pluriannuel de travaux
Un PPT est un programme détaillé sur 10 ans par un professionnel, listant les travaux collectifs nécessaires dans les espaces communs. Il contribue à l’entretien de l’immeuble et à l’efficacité énergétique.
Quinze ans après la réception des travaux de construction, un PPT est créé et mis à jour tous les 10 ans. Il comprend :
- un inventaire des travaux nécessaires, classés par priorité ;
- les résultats énergétiques espérés après les travaux ;
- une estimation du coût des travaux ;
- et le calendrier des travaux pour les 10 années suivantes.
Le PPPT – un rapport exposant les différents scénarios de travaux – est basé sur :
- une analyse préalable de la structure et des équipements, complétée par un diagnostic de performance énergétique (DPE). D’ailleurs, vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur pour un PPT sur votre copropriété et avoir un retour rapide.
- ou sur le diagnostic technique global (DTG), si requis.
Conditions de mise en place d’un PPT
Le syndic de copropriété initie le PPT selon ces étapes :
Les modalités de création du PPT sont d’abord votées en assemblée générale à la majorité simple. Une fois le PPT élaboré ou révisé, il est présenté à la première assemblée générale suivante.
Si des travaux sont nécessaires dans les 10 ans, le syndic inscrit l’adoption partielle ou totale du PPT à l’ordre du jour. Cette adoption requiert une majorité absolue.
Si le PPT n’est pas adopté ou sa mise en œuvre est incertaine, le syndic doit soulever ces questions dans chaque assemblée générale approbant les comptes.
Qui est concerné par le PPT ?
Initialement retiré de la réforme de 2019, le PPT a été réintroduit en 2021 via la loi Climat et Résilience. Il concerne maintenant les bâtiments de plus de 15 ans.
Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots sont soumises à cette règle. Elle s’étendra aux copropriétés de 51 à 200 lots en 2024, puis aux copropriétés de 50 lots ou moins en 2025.
Qui élabore le PPT ?
Le PPT doit être confié à un professionnel qualifié et indépendant, choisi en assemblée générale. Ce professionnel doit présenter des garanties d’impartialité et posséder une assurance responsabilité civile professionnelle.
Une fois le PPT rédigé, il est présenté en assemblée générale. Si des travaux sont nécessaires, leur adoption est inscrite à l’ordre du jour et votée à la majorité absolue.
À noter : En cas de non-adoption du PPPT ou si la réalisation du calendrier des travaux est incertaine, le syndic doit inscrire ces points à l’ordre du jour de chaque assemblée générale approuvant les comptes.
Financement d’un PPT
Le fonds de travaux, créé par la loi Alur, finance la création du PPT et les travaux associés. Il est alimenté par des contributions annuelles des copropriétaires, non remboursables en cas de vente d’un lot.
La cotisation annuelle doit être d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus ou supérieure à 5 % du budget annuel prévisionnel.
Contrôle du PPT
Le maire ou le président d’un établissement public peut demander à voir le PPT adopté pour vérifier sa conformité. En cas de non-transmission dans les délais, ils peuvent élaborer ou mettre à jour le PPPT aux frais du syndicat.
Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale pour décider de l’adoption du PPPT.
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